住まい・生活・暮らし提案サイト ライフスタイルポータル

不動産登記の概要

不動産登記の概要

不動産登記制度の目的

不動産登記制度とは、権利関係を明確にし、権利を有するものを保護するとともに、不動産の取引の安全と円滑化を図るための制度です。

またこの不動産登記制度によって、所有権をはじめとする権利について、第三者に対して登記した権利の存在を明確に主張できることが可能です。

不動産登記とは

不動産登記制度は、「不動産登記法」によって規定され、「登記」自体に関する管轄は法務省であり、法務局(通称:登記所)が登記の手続きと閲覧の機関になります。

不動産登記は、国民の大切な財産である土地や建物の権利義務の関係を、不動産の表示と、不動産に関する権利の設定、保存、移転、変更(更正も含む)、処分の制限、もしくは消滅について、国家機関が備えている公募(登記簿)に記載して、特定の場所である法務局(登記所)において、誰もが閲覧できる制度です。

不動産登記の必要性

不動産に関する「権利」は対象不動産を目で見てわかる性質のものではありません。「権利」自体が観念的なものであり、該当不動産を見ることにより、その「所有権」がすぐわかるものではないのです。不動産の売買や賃借の際に、権利関係を明確にすることにより、取引を円滑に進めることができます。

また、「不動産の種類」やその「権利」についてもさまざまなものがあり、不動産登記簿には、不動産に関する部分の記載とその権利に関する記載の部分があります。

登記される不動産

不動産登記の対象となるのは「土地」と「建物」です。それぞれ「土地登記簿」と「建物登記簿」にその内容が記載されます。

(1)土地

土地の定義

土地は、地面をさし、人が居住している宅地をはじめ、田畑等の農地や森や山、沼や池なども、個人や会社などに所有が認められる場合であれば、登記の対象になります。ただし、海面や海底は所有の対象とはならないので、土地とみなされません。しかし埋め立てや海底の隆起により、新しい土地となり、個人や会社などに所有が認められる場合であれば、登記の対象となります。


土地の単位

不動産登記の際の土地の単位は「筆(ひつ)」で表され、一つの土地は「一筆(いっぴつ)」と数えられます。土地は「一筆(いっぴつ)」ごとの登記が必要です。一筆ごとに登記用紙が作成され、軽量結果や所有者などの記載があります。また、一つの土地を分割する場合には「分筆(ぶんぴつ)」といい、複数の土地を合体して一つの土地にする場合を「合筆(ごうひつ)」といいます。

(2)建物

建物の定義

不動産登記において土地以外に登記の対象となるのが「建物」です。民法における不動産の定義は「土地およびその定着物」とされています。あらゆる建物や造作物は土地の上に建っていますが、あらゆるものが登記の対象になるとは限りません。例えば、柱と屋根だけのガレージや、博覧会のパビリオンなども土地の上に建っています。

登記の対象となる建物の判断は登記官が社会常識を基準として行ないます。法務局では「建物」の判断基準として、以下の5点を示し、登記官の判断の統一性を図っています。

  • 1.定着性 「建物」は土地と接した建造物であることが求められます。
  • 2.永続性 長期間に渡って存在する建造物であることが求められます。
  • 3.外気分断性 壁と屋根によって外気と遮断された空間になっていることが求められます。
  • 4.用途製 使用目的が明確になっていることが求められます。
  • 5.取引性 不動産として取引の対象となりうることが求められます。

建物の登記単位

建物の不動産登記は、一個の建物ごとに一つの登記用紙が作成されるのが原則です。ただし、一個の主要な建物に対して建てられた物などについては、合わせて一個の建物として扱いします。例えば母屋に対する離れなどです。このような状態のものを「付属建物」と呼びます。

また、一つの土地の上に建物は一つでも、その内部において複数に区分・所有することが認められた建物が存在します。分譲マンションや商業ビルなどが該当します。この場合、各区分については、一個の建物とみなされ、各区分を独立して登記することが可能です。区分所有建物に関する権利関係は「区分所有法」によって規定されています。