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不動産登記の効力

登記には「対抗力」「権利推定力」「形式的確定力」の3つの効力があります。

登記の効力 内容
対抗力

第三者に対しても、登記された事実の存在を主張することができる。
当事者間において契約が成立した時点で、所有権は移転しますが、登記してはじめて第三者に対して権利が移転した事実を主張することができます。これを登記の「対抗力」といいます。登記のもつ代表的な効力です。一方、当事者間で契約が成立していても、登記を行なっていない場合には、第三者に対して権利を主張することができません。

権利推定力

登記がある以上、そのとおりの権利関係があるものと推定される。
不動産に関する権利が登記されると、その登記内容は実際の権利関係に合致しているものと推定されます。これを「権利推定力」といいます。権利推定力はあくまでも事実を推定することができるというのみで、登記内容について、記載通りの権利関係が存在することを保証するものではありません。
日本の不動産登記制度においては、登記申請時に登記官が書類上のみにより、審査を行ないます。記載内容と現状の一致を確認することを認めていません。
法務局においては、申請内容と現状の一致について、保証することができないのです。

形式的確定力

登記がある以上、たとえそれが無効であったとしても、無視できない。
登記が存在する以上、登記内容が有効であるか無効であるかに関わらず、また仮にその権利が消滅していたとしても、権利が抹消されていない限り、それ以降、該当登記と矛盾する登記を行なうことはできません。これを「形式的確定力」といいます。

公信力とは】 権利推定力と似て異なるものです。

公信力」とは、登記の内容が、真実の権利関係を反映していない場合において、登記内容を信じて不動産取引をした第三者が存在する場合には、登記された内容に従って、取引の効果を認めるという効力です。

しかし、日本の登記制度においては、「公信力」は認められていません。不動産では登記が実体と合致していないときに登記があることを信頼して取引関係に入った者は保護されないことになります。

ちなみに、不動産登記の効力は各国によってことなります。
【参考】
法務省民事局 我が国と諸外国の不動産登記制度における登記の真正担保のための方策について
(ドイツ・フランス・イギリス・アメリカ・オーストラリア・韓国・日本の登記制度比較)