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不動産登記の申請

登記申請の手続きの流れ

登記を申請するのは、登記申請該当不動産の管轄する法務局において行ないます。

登記手続きの流れ

登記手続きの流れ図

登記申請手続きが完了したら、「登記済」印が押されて、申請人に返却されます。「登記済証」はいわゆる不動産の「権利証」ですので、大切に保管する必要があります。

参考)法務局ホームページ

登記申請ルール

不動産登記に関わる不動産登記法は(法律第123号)は2004年6月18日に公布され、2005年には施行される予定です。改正項目は多岐に渡っていますが、オンライン申請を導入するために特に申請ルールが大幅に変更になります。ここでは、現行法に基づき説明いたします。

(1)申請主義

登記は、当事者の申請や裁判所・官庁の嘱託により行なわれることが原則です。これを「申請主義」と呼びます。

(2)当事者出頭主義

登記の申請は、当事者自身が自ら法務局に出頭して行なうこととされています。これを「当事者出頭主義」と呼びます。登記は受付順に優劣が決定されますので、実際の登記申請の順番は権利の確保にとって重要になります。

(3)共同申請主義

登記申請の手続きは、登記を申請する当事者と登記義務者が共同して行なうことが原則とされています。これを「共同申請主義」と呼びます。登記を申請する当事者とは登記によって利益を受ける登記権利者を指します。

例:

不動産売買の際の所有権移転登記の場合

登記権利者:不動産を購入して新しく所有者になる人(買主)

登記義務者:売却して所有権を手放す人(売主)

(4)書面主義

登記の申請は必ず申請書によって行なうこととされています。これを「書面主義」といいます。
正確を期するため、登記申請の手続きは所定の形式と内容を有する書面で行なわれる必要があります。

※2004年6月に公布された不動産登記法においては、「オンライン申請」が認められており、従来の申請ルールの項目が変更になります。オンラインによる申請が可能となりますが、さまざまな条件があります。

登記権利者が単独で登記申請できる場合

登記申請は、不動産登記法の現法下においては、登記権利者と登記義務者の共同申請主義が原則です。
しかし、登記義務者が存在しない場合などは、単独申請が認められています。不動産登記に関する単独申請は、具体的には以下のような場合です。

(1)所有権保存登記

建物を、不動産売買や贈与などにより取得し、所有権が移転したのではなく、新築した場合、「所有権保存登記」を行ないます。
「所有権保存登記」は権利者単独で申請可能です。

(2)相続登記

被相続人の死亡により、相続財産の所有権は非相続人から相続人に移転します。しかし、権利義務者である被相続人は死亡しているので、この場合権利者である相続人が単独の申請することになります。

(3)登記名義人の表示変更・更生登記

登記名義人の住所などの変更があった場合や、謝った内容が登記内容に記載されていることが判明した場合などに登記名義人の変更や更正登記が行なわれます。

(4)判決による登記

不動産に関する権利関係について、当事者間で紛争が発生した場合、裁判になる場合があります。裁判の判決によって登記すべきことが命じられ、判決が確定すると単独申請を行なうことができます。

(5)その他

順位を保全しておくための仮登記や表示の登記については、単独申請が可能です。
また、不動産登記ではないのですが、商業登記において、会社合併などは単独申請が可能です。