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不動産売買と登記

不動産売買取引の流れ

不動産売買は、新築不動産の購入、既存の建物の売買取引等さまざまな形態があります。既存の建物の売買取引の流れは、大まかに説明すると以下の通りです。

不動産取引の流れ(購入の場合)

不動産取引の流れ(購入の場合)図

不動産の売買において、当事者間(売主・買主)の合意の上契約を行なった時点で、取引は成立し、所有権は移転します。しかし、登記を行なってはじめて、第三者に対して、その権利を主張することが可能になります。
登記は、登記順に優先されますので、契約成立時点において即登記を行なうことが重要になります。

また、購入前に該当不動産の登記簿を確認しておくことも重要です。
通常、不動産会社の営業マンが調べてくれますが、自分で入手する、または司法書士に依頼するなどの方法があります。

契約から登記まで

日本の不動産取引の場合、契約行為の最終日に、売主・買主、各不動産会社、決済担当機関、司法書士などが一同に解して契約・決済・引き渡しを同時に行なうケースが見られます。当事者が立会のもと、契約行為の終了を行なう「立会主義」は、アメリカにおいては、東海岸においては見られるようです。一方西海岸の特にカリフォルニア州においては「エスクロー制度」により、契約が成立します。

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契約
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必要項目 買 主 売 主
契約書に調印 内容を事前に確認の上、調印 内容を事前に確認の上、調印
代金の受け渡し 不動産の場合、金額が大きいので小切手か、ローンによる融資などの場合は、通帳間
における金額授受により代金の受け渡しとします。
購入代金の支払い 金額を受領。領収書の発行。
不動産の引き渡し 不動産の場合、目的物が大きいので「引き渡し」の行為は、「書類の授受」と「鍵の引き渡し」を持って行ないます。
「書類受領書」 「物件引渡書」
「鍵の引き渡し」
必要書類の受け渡し 「書類受領書」 「登記済証」と「印鑑証明書」
※「所有権移転登記」に必要な書類です。
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登記申請
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司法書士などに登記申請を依頼します。
「所有権移転登記」の場合、上記売主から提出された必要書類と、買主の登記申請に対する委任状を持った代理人が、登記に「必要な書類」をもって、登記申請します。
「所有権移転登記」により、所有権が移転します。また住宅ローンなどの融資を受けた場合には「抵当権設定」も同時に行なわれます。

登記完了
買 主 売 主

登記が完了すると、「登記済証」
(権利証)が返却されます。
依頼した司法書士が、「登記済証」と登記されている事実として「登記簿謄本」を提出してくれます。大切に保管しましょう。

権利移転後の権利証(カラ権利証)が返却されます。